经济学是一门很新的学科，第一篇经济学著作是1705年出版，之后出了无数位经济大神，著名的包括亚当·斯密、大卫·李嘉图、欧文·费雪、冯·哈耶克、米尔顿·弗里德曼、保罗·萨谬尔森、约翰·梅纳德·凯恩斯等。
现在主流国家经济体无论外面如何包装，其内核基本是资本主义，而资本主义的内核是建立在人的自私的基础上，或者常听说的理性人，人的本性使得每个人追求个人经济利益最大化，同时使得整体的经济最优发展，所谓的看不见的手。但事情的另一面是，这种建立在人的本性上的大厦，人的本性的自私、贪婪、恐惧、遗忘决定了定期会出现经济的过度繁荣和崩溃。即定期出现的经济周期。
常见经济周期
目前经济学家基本明确的有三个周期。
存货周期约4.5年，也叫基钦周期；其次是资本支出周期9年，也叫朱格拉周期；最后是房地产周期约18年，也叫库兹涅茨周期。
而造成经济周期的有5哥主要因素，货币方面的利息支付，经济方面的资产价格、房地产建造、资本性支出以及存货。
据统计，利息支付通常约占GDP的3.6%-5%。
资产价格分为固定价格资产和可变价格资产，前者包括现金、银行账户，后者包括房地产和股票。全球可变价格资产约占GDP的400%-500%，其中房地产约占一半。
房地产建造支出约占10%，这其中约容纳劳动力总量的5%-6%。
私人和公共部门的资本性支出合计约占GDP的10%。
可以看到这里面影响最大的是资产价格部分，金融资产即股票、债券等和房地产，所以每一轮的经济周期看到最明显的就是股市暴跌，房地产价格崩溃。房地产影响尤其大，日本90年代房地产泡沫破裂后30年没有缓过来。
费雪公式
费雪公式最早是西蒙·纽科姆1885年提出的，后来被欧文·费雪重新介绍而成为主流。
核心公式：MV=PQ，其中M是money货币供应量，V是Velocity货币流速，P是price商品价格，Q是Quantity商品数量。
费雪公式相当于物理学的E=MC2，通常会假设V和Q是稳定的，而M和P是变量，通常中央银行调节也多是从M即货币供应的角度调节的。
经济过热的时候，中央银行通常会降息、降准、向商业银行出售政府债券等，都是在调节上面公式中的M，使得M降低，从而给经济降温。
经济就像一个机器，有很多运转的部件，每一种货币政策分别针对不同的部件,其中20世纪80年代特别流行对方程中MV进行稳定化的方式，典型的是奥地利和后来的日本；英国特别强调充分的就业增长率，也就意味着主要正对Q作为目标；新西兰主要围绕着通货膨胀即P；加拿大采用的是货币条件指数（MCI），也是围绕着P；美国最近的方法是围绕着2%的目标通货膨胀率和4%的基础利率，也就是所谓的泰勒规则。
我们来看看目前的美国和中国，美国由于疫情期间大撒币，使得M变大了，公式左边MV整体变大了，大撒币通常是首先影响到右边的Q，大家手里有钱使劲消费，公司订单量增长，形势一片大好。接着出现从Q传导到P，商品整体价格飞涨，生活成本变高，就是美国目前的状况。美国的应对策略也很典型，就是加息，加息会导致流通中的货币被利率吸引而存入银行，即M变少，从而左边整体变低，这个过程会很痛苦，大家手里没有钱消费，企业订单减少，裁员、降薪等，也是先影响到Q后影响到P，美国70年代经历过一次大通胀，基本就是这个路子。货币刺激对产出Q的影响通常是6-9个月，对通货膨胀P的影响通常在12-18个月，所以目测整体通胀下来要到明年了。
现在我们回头来看看中国，中国经过三年疫情，大量企业停产或者关闭，人们对未来充满悲观，更愿意把钱存入银行，个人和企业两端都很差。目前政策是增加M2供应，同时前段两次降准。也就是增大公式左边的M，理论上会导致整体左边增大，但实际上不一定，还有一项V货币流速，可能出现的情况是M增大了，但是V变小了，整体没有变，经济中的钱多了，但是大家很悲观，手里有钱就存银行，企业也很悲观不投产，不贷款。这就是典型的把马拉到河边但是需要马自己喝水。其实本质是信心问题，这个也是最难的。
我们前面说V和Q通常假设会稳定的常量，现实中V可不一定，比如常见的房地产市场和股市，房地产过热的时候北京一天成交上千套房子，而冷的时候可能一天几套；股市也是牛市和熊市成交量差几十个数量级。所以V货币流通速度是很容易被忽视但是影响很大的变量。
另一个变量Q即商品数量，涉及到世纪经济体中企业的生产，我们知道大多数产品调整没有那么快，比如农产品需要等生长周期，企业生产需要扩生产线，都是几个月甚至年为单位的，所以Q涉及到供给，是一个短期变化慢，但长期影响很大的量。V刚好相反是短期影响大，长期影响小的变量。
对应到前面周期上，V就相当于经济过热或者过冷，主要是情绪或者人性推动的，短期房价暴涨，股票暴跌等。而Q则是长期的经济实际增长，产品质量好，需求量大，不断增长不断改进，实际经济体越来越强壮。
费雪公式应用的股市中，我们想要赚钱，即需要股价P变高，P = MV / Q,即要么M或V变大，或者Q变小。对应就是流入股票的资金多了，价格变高了，大家很乐观感受到牛市了，交易量变大资金流通速度变快，股价变高。或者垃圾股退市，整体数量变少，价格P变高。
所有经济市场都可以带入费雪公式分析。
房地产
最后来看房地产，放地产号称周期之母。另一个中国常见的口号是，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。
一轮常见房地产周期发展为：房子租金开始上涨-》跟随房价上涨-》房地产商乐观那地-》新房建设增加-》低信贷推动-》繁荣开始乐观人口预测-》到达高峰-》房价跌-》出现断供-》股市崩溃-》商业萧条-》银行贷款收紧-》到达低谷。典型的就是美国2008年和日本90年代。
房地产周期平均约18年，时间长主要是供给速度比较慢，正常房子从拿地到客户入住最少需要5年，而大部分购房人群主要是适婚人口，所以也和生育潮有一定关系。
房地产另一个重点是产业规模很大，正常国家越是GDP的2-3倍，中国是5倍，同时房地产建设不仅本身能拉动相关的建筑行业，同时也会影响装修，及装修完成家具电器等产业链，所以房地产周期牛市中往往也是经济牛市，这就是中国10-19年经济发展很好的引擎，现在基本停滞了，需要新的引擎。
房地产有起色的信号是租金开始上涨，且是稳定的上涨，同时房地产商开始拿地，如果是刚需可以观察这两个信号。而高点也一样就是租金开始下跌，且稳定下跌，而地产商依然疯狂不看价格的买地。
中国房地产
首先看一些数据
根据央行发布的《2019 年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，我国城镇家庭住房拥有率已经 达到了96%，其中拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套或三 套以上住房的家庭占比为10.5%，户均拥有住房1.5 套。
前十年每年新增住房需求数为1200w套。预测25年每年新增住房需求600w套。销售年均额也会从12万亿左右下降到6万亿。可见全国均价1w。
我国城镇居民户均资产超 300 万，配置方向上重地产轻金融。总量上看，居民资产分布差异化明显，最富有的10%的家庭持有近一半的资产，最富有的地区户均资产是最贫困地区的 7 倍。
从人口周期角度看，全民买房的时 代也已经过去。25-39 岁是买房的刚需人群，2000 年我国人口年龄中位数是 30 岁，25-39 岁这一年龄段的人口比例为27%，而2018年中位数和比例分别为38岁和24%。往后看，联合国预测2030 年我国25-39岁人口占比将降至18%，年龄中位数为42 岁，2050年25-39岁人口占比降至17%，年龄中位数为47岁。
目前中国房地产占整体GDP的5倍，占家庭资产的60%，基本风吹草动就会影响很大。从人口结构和住房拥有率商来看都到终点了，所以非核心城市房价长期必然是跌的或者长期横盘。
政府目前最优策略是，保住别跌，保住别涨，通过时间来化解，毕竟房地产占比60%，跌了就经济崩溃，涨了未来会崩溃。比美国股市难多了，美国股市是预期美国几年肯定有熊市，提前预期，且随时可以变现。
另外房产税吹风好久了，个人的理解是目前主要是给大家预期，持有多套房的早做打算，等到这些人理解预期了，卖的差不多了，推出房地产税。目测会是地方税，最好是各自地方决定政策，像美国一样各显神通，必然也是导致好者愈好，差者愈差。
目前非常非常刚需要买房的，建议买房不超过个人总资产的50%。其次是尽量一线，其次二线或者发展潜力大，人口未来净流入的优质房产。
总结
很好的一本经济书，前半部分讲了经济的发展，从18世纪到21世纪一路走来，波澜壮阔的景象，到周期基本经济学家主要的精力都放在经济周期上。
经济两把手，经济周期和费雪公式，费雪公式理解经济，经济周期赚钱。
人一辈子只要抓住一次房地产周期，或者两轮股市周期（资本支出周期和存货周期），基本上财务自由享受生活了。
